Ceny mieszkań oszalały. Taki nagłówek pamiętam sprzed dwóch dekad, kiedy jako jeszcze studenta cena metra mieszkania w granicach 2-3 tyś złotych wydała się wartością tak astronomiczną, że aż niewyobrażalną. Dzisiaj kupujący tyle za m2 mogą zapłacić jedynie w sytuacji, kiedy kupowaliby grunt pod budowę mieszkania a nie samo mieszkanie. Cent dochodzące do 10k za „zwyczajne” mieszkania to coraz bardziej norma a atrakcyjne lokalizacje potrafią przekroczyć dwukrotność tej kwoty. A jednocześnie na rynku stale jest sporo kupujących, mieszkania nie tanieją mimo drogiego i dość niedostępnego kredytu. A rynek mieszkań pod wynajem oferuje wynajem za kwoty, które sprawiają, że nawet wspomniany kredyt wydaje się niegłupią alternatywą. O co więc chodzi?
W mojej opinii laika można dostrzec kilka problemów, mniej lub bardziej możliwych do rozwiązania:
- Mamy permanentną nierównowagę geograficzną, czyli tam gdzie są mieszkania (prowincja) nie ma ludzi, bo nie ma możliwości i pracy. Tam gdzie jest praca i możliwości nie ma mieszkań. Problem ogólnoświatowy.
- Rządy chcą pomagać, ale napędzają równocześnie kolejne fale spekulacji i przegrzewają rynek.
- Wynajem nie opłaca się przygniatany ogromnym poziomem ryzyka wynikającego z bardzo wysokiej ochrony lokatorów, które jest w 100% przerzucane na właściciela. Dodatkowo nie pomaga korzystnie opodatkowany najem tymczasowy, który dewastuje rynek wielu atrakcyjnych turystycznie miast.
- Równolegle stały wzrost wartości sprawia, że „parkowanie” kapitału w nieruchomościach jest opłacalne.
- Mieszkań komunalnych nie opłaca się budować, bo ponad połowa najemców komunalnych nie płaci i nic nie można im z tego tytułu zrobić. W tej sytuacji nowe mieszkania komunalne to jedynie kolejne obciążenie i ryzyko dla gmin.
- A brak mieszkania to jedna z podstawowych demograficznych barier, co wpływa na nasz katastrofalny wzrost demograficzny i niską dzietność.
Tyle diagnoz a teraz poszukajmy recept. Pierwszy problem jest ogólnoświatowy i nierozwiązywalny. Ani praca zdalna ani żadne zachęty nie sprawią, że młodzież pozostanie na prowincji, bo to zagraża zarówno ich życiu (fatalny poziom służby zdrowia) jak i przyszłości ich dzieci (fatalny poziom szkolnictwa). Oczywiście zdarzać się będą wyjątki, ale no właśnie będą to wyjątki. Reguła jest na całym świecie niezmienna.
Pomoc rządowa to oczywiście złe lekarstwo, ale wynika ono z nieumiejętności stworzenia rozwiązań systemowych. Bo te wymagają jakiejś miary politycznego konsensusu a niestety PiS jest niezdolny do nawet najbardziej elementarnych form takiego działania. Skazani jesteśmy, więc na kolejne programy ersatze zasypujące problem pieniędzmi i dające zarobić developerom oferując nieefektywne i tymczasowe rozwiązanie. A pamiętajmy, że na rynku młodzi ludzie będą konkurować z pokoleniem swoich rodziców inwestujących w mieszkania swój emerytalny kapitał. I tak płynnie przechodzimy do kolejnego punktu.
Problem z wynajmem to to, co naprawdę trzyma poza rynkiem całkiem sporo mieszkań. Nawet, jeśli „problematyczni” lokatorzy to jeden na 100 czy 200 wynajmujących to i tak ryzyko, że taki nam się trafi jest ogromne a szanse na pozbycie się problemowego mieszkańca są niebezpiecznie małe. Trzyma to poza rynkiem wynajmu rodziny czy samotne matki. A także sprzyja najmowi tymczasowemu gdzie nie mamy do czynienia z de facto żadną umową a zyski potrafią być 2-3 krotnie wyższe. Rozwiązań jest kilka. Podoba mi się pomysł państwowo regulowanej umowy, która umożliwiałaby „pozbycie” się niepłacącego lokatora, ale równocześnie gwarantowałaby mu stabilność czynszu i relatywnie długie okresy wypowiedzenia. Czyli coś za coś a tego rodzaju umowy byłyby dobrowolne i nie wykluczały możliwości zawarcia umowy „na zasadach ogólnych”. Ciekawym pomysłem jednego z think tanków było wejście samorządów dużych miast na rynek komercyjnego wynajmu. Utworzenie spółki i budowanie bloków pod wynajem na atrakcyjnych gruntach nie dość, że umożliwiałoby niezły zarobek to jeszcze dawałoby możliwość wpływania na ceny wynajmu i np. dawało możliwość zaoferowania korzystnego wynajmu np. uzdolnionemu absolwentowi czy potrzebnemu specjaliście (np. lekarzowi). W dodatku samorząd samym wolumenem posiadanych mieszkań mógłby wpływać na lokalny rynek i ceny wynajmu. Równolegle warto pomyśleć nad wysokim opodatkowaniem inwestycji w nieruchomości (i nie chodzi tu o 1-2 mieszkania „po babci” a raczej wolumeny liczone dziesiątkami) oraz najmu tymczasowego, co równolegle wyposażyłoby samorządy w środki pomagające budować wspomniane już mieszkania pod wynajem.
Co do komunałek to mamy tu problem, który dotyczy ludzi trwale niezaradnych, marginesu, ale i po prostu cwaniaczków. I niestety bez dokładnego rozpoznania problemu lokalnie nie da się oddzielić jednych od drugich. A to oznacza uznaniowość urzędniczą i tworzenie nadzorowanych mieszkań „last resort” w standardzie właściwie więziennych cel dla najbardziej kłopotliwych lokatorów. Nie wiem czy źle pojęty idealizm niektórych lewicowych polityków pozwoli na takie rozwiązania.
To nie jest tak, więc że nic nie da się zrobić. Ale naiwnością jest myślenie, że rozwiązania mają charakter ściśle finansowy. Wiele rzeczy da się zrobić wydając niewiele, bo problemy są systemowe a nie finansowe.
zoonpolitikon 